上个周末，有关于房贷的两条信息都很重要。
第一点就是大家都很关心的问题：房贷利率还会不会继续下降呢？第二条也是政策方面给了一些“稳住”的信号，住房公积金管理条例进行修改，释放的方向很明确——更方便、更灵活、更能用上存量资金。
但是给我感觉最直接的就是第一点：四大行重启5年期大额存单发行。
这并不是简单的理财行为，在向外界传递一个信息，即利率下降的空间比人们想象中的要小一些。
01、四大行重发5年期大额存单：他们在赌什么？
先把事情说清楚：多家媒体称，工行重新启动了五年期的大额存单发行，年化利率大概在1.60%和1.55%这两个档次之间。
更早的时候，在7月份的时候，中行、农行、建行也都推出了五年期的大额存单产品，最高的也是1.6%。
四家大行在2025年11月份停止发放五年期的大额存单。
这次再发的话，时间大约是七到八个月左右。一般来说，银行不会愿意推出期限较长、利率较高且资金流动性较差的产品。
一般是在人们认为未来的利率将会大幅度下降的时候。
那么停止发放的时候，市场又会怎样呢？当时的观点是，由于外部环境的影响，美国会出现“断崖式降息”，从而导致全球利率下降，中国的利率也会跟着降低。
而且这段时间内金市价格也在上涨。
但是目前的情况已经不同了：
美伊的地缘政治风险给油价带来一定的压力，美国式的“断崖式降息”不太可能成功，短期内还可能出现反向波动； 但是美国金融市场和美元汇率已经出现了动荡。
中美关税战有所缓解，两国减税的空间变大了。
一句话就是：环境没那么配合继续大幅降息。
在这样的情况下，四大行重新发行五年期的大额存单，其中所包含的意思就是——本轮降息已经快要结束。
02、“利率到底了”意味着什么？房贷继续猛降的概率小
既然外部以及内部的利率环境大概率不会出现断崖式的下降，那么四大行发行五年期的大额存单，就意味着：把一部分资金锁定在一个较长的时间段里，以此来降低资金流出的风险。
而且今年上半年居民存款增加不多。
2022-2025年上半度居民储蓄增加额分别为大约10万亿元、11万亿元、9万亿元、10万亿元左右，到2026年上半年只剩下约7.58万亿元了。
市场上的资金更加谨慎、反应速度较慢，对于银行而言就是“稳存款”压力更大——不然大家都会争抢一块蛋糕，结果只能把蛋糕做得很小。
那么房贷利率还会继续下降吗？
我理解的空间很小。最差的情况就是小幅微调，也就是10-15个基点左右，甚至会出现“基本不动”的情形（具体情况还要看油市和外在利率的变化）。
把这看作是一个信号，在银行愿意推出期限较长、固定收益的产品的时候，就说明了——未来的利率出现大幅度下降的可能性不大。
03、房贷贴息：可能有，但“全面、长期、大力度”不太现实
还有很多问题，比如：那么政策会马上实行“房贷利率下降一个档次”的措施吗？也可以通过降低利息的方式来减小成本。
这里要冷静一点，如果只对新购房贷进行补贴的话，那么就显得不公正了；而如果要对存量房贷进行补贴的话，那规模就太大了，资金恐怕承受不了。
而且即使强行贴上，也只能贴一年或者两年，对于二十年、三十年的按揭而言，影响其实很小。
这就是为什么你会觉得政策上更愿意保持市场的稳定和预期的稳定，而不会去直接把利率打穿的原因。
银行方面已经对利率走势做出了预测，而政策方面又不能顾及公平性和持续性的问题，所以也不会出现“一下子把房贷降到过去水平”的情况。
04、国常会改公积金：另一个“稳”的方向到了
第二条消息为：国务院常务会议通过了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》。
这是落实“稳住房地产市场”的一个方面。改革的方向主要是两种：
第一是增加使用范围。
不局限于“买房、租房”的范畴，而要扩展到“修房、养房”。这一点是很实在的：老房子的维修、改造和升级才是能够提高居住舒适度的地方，并且也可以使存量的资金得到更好的利用。
第二点就是增加覆盖范围。
使更多的灵活就业人员、个体工商户等群体能够自愿缴存和使用住房公积金。这也就意味着公积金的资金池会更加活跃，使用机制也会更加灵活，对于改善型的需求以及后续的消费链都会有一定的支持作用。
所以房地产方面接下来会是“利好陆续兑现，但是不会出现逆袭式的暴涨”。市场的表现仍然需要时间来证明。
05、一个容易被忽略的点：存款资金也会“分流”
银行发行五年期的大额存单，会对股市产生一定的资金分流作用。
这也能够被理解——因为更加稳定的、确定性更高的投资产品受到青睐的时候，投资者就不会急于追逐高风险的投资了。
反过来说，市场的节奏也会受到影响：资金会倾向于留在可以产生明确收益的地方，而房贷方面的预期也会更加谨慎和稳定。
把这两条信息放在一起看就很容易明白了：
四家国有大行重新发行了五年期的大额存单，并且发出一个信号，即利率大幅度下降的可能性是存在的，甚至有可能会实现；
公积金改革：拓宽资金运用渠道、扩大覆盖面，使房地产支持更加切实可行，但是步伐会比较缓慢。
那么房贷利率还会下降吗？大概率不会出现大幅度继续下跌的情况。
可以预期到的是：小幅度的调整、结构性的支持以及配套政策的不断出台；而不会是“利率马上又要跳水了”。
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